Construcción restringida en Gran Santiago: efectos urbanos
Construcción restringida en Gran Santiago: cómo impacta el precio del suelo y la vivienda
El Mercurio abordó recientemente un tema clave para el desarrollo urbano de la capital: la construcción restringida en Gran Santiago y sus efectos sobre el precio del suelo, la oferta de viviendas y la planificación territorial.
Según la publicación, en casi la mitad del Gran Santiago existen zonas donde las normativas limitan la construcción a edificios de baja altura. Esta situación se observa en comunas como Vitacura, Las Condes, Ñuñoa, Huechuraba, La Florida y Colina, entre otras.
El análisis se basa en datos del Barómetro Normativo 2026 de AGS Visión Inmobiliaria, estudio que revisó 73.022 hectáreas en 39 comunas de la Región Metropolitana.
¿Qué revela el Barómetro Normativo 2026?
El estudio muestra que un 47% de la superficie de la capital permite alturas máximas iguales o inferiores a cinco pisos. En contraste, solo un 13% del suelo supera los siete pisos.
Además, un 40% del territorio analizado se rige directamente por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, principalmente en zonas periféricas o con instrumentos normativos desactualizados.
Este escenario refleja una tensión urbana relevante: mientras aumenta la demanda por vivienda bien ubicada, muchas comunas mantienen reglas que restringen la capacidad de construir.
Impacto en el precio del suelo y la vivienda
Para AGS Visión Inmobiliaria, las limitaciones normativas en sectores bien ubicados tienen un efecto directo sobre el valor del suelo.
Cuando se reduce la capacidad de construir en zonas con buena conectividad, servicios y equipamiento, disminuye la oferta disponible. Como consecuencia, el precio del suelo tiende a subir y ese aumento termina impactando el valor final de las viviendas.
En palabras simples: si hay alta demanda por vivir en sectores centrales, pero poca capacidad para desarrollar nuevos proyectos, el acceso a la vivienda se vuelve más difícil.
Planes reguladores desactualizados: un desafío pendiente
Otro punto relevante mencionado en la nota es la situación de los planes reguladores comunales. Según el análisis, un 41% de las comunas no ha realizado una modificación sustancial de su plan regulador durante los últimos 10 años, con un promedio de actualización de 21 años.
Además, un 18% de las comunas no cuenta con plan regulador. Esto significa que cerca del 60% del territorio analizado no tiene un instrumento actualizado o carece de planificación suficiente para responder a las dinámicas urbanas actuales.
¿Por qué importa para el desarrollo inmobiliario?
La construcción restringida no solo afecta a los desarrolladores inmobiliarios. También impacta directamente en las familias que buscan acceder a una vivienda en sectores con buena ubicación.
Una planificación urbana desactualizada puede generar:
- Menor oferta de viviendas nuevas.
- Mayor presión sobre el precio del suelo.
- Proyectos menos accesibles para segmentos medios.
- Expansión hacia zonas más alejadas.
- Mayor tiempo de traslado y menor calidad de vida.
Por eso, actualizar los instrumentos normativos es clave para equilibrar crecimiento urbano, acceso a vivienda y calidad de vida.
Una mirada desde AGS Visión Inmobiliaria
Desde AGS Visión Inmobiliaria, este tipo de análisis permite comprender cómo las normas urbanas influyen en la evolución de la ciudad y en las oportunidades de desarrollo inmobiliario.
El desafío no está solo en construir más, sino en planificar mejor: definir dónde densificar, cómo proteger los barrios y cómo generar vivienda bien ubicada sin afectar la calidad urbana.
Lee la nota completa
El Mercurio habló sobre las limitaciones normativas en el Gran Santiago y su impacto en el precio del suelo y las viviendas.
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