Efecto metro en inversión inmobiliaria: Claves para 2025

En el desarrollo inmobiliario, hay una pregunta fundamental que todo proyecto debe responder: ¿cuál es tu estación de Metro?

Puede sonar simplista, pero no lo es. El «efecto Metro» ha sido, es y seguirá siendo el principal factor de atracción de inversión urbana en Santiago de Chile, con un impacto directo en el valor del suelo, la velocidad de venta y la percepción del proyecto.

Hoy más que nunca, en un mercado competitivo y con márgenes ajustados, conectividad = rentabilidad.

1. ¿Qué es el “efecto Metro”?

Se denomina efecto Metro al impacto económico, urbano y social que produce la cercanía a una estación de Metro en un proyecto inmobiliario. Este efecto se traduce en:

• Incremento en el valor del suelo
  
• Aceleración de la venta o arriendo
  
• Mayor interés de bancos e inversionistas
  
• Mejor evaluación comercial en estudios de factibilidad
  

Distintos estudios realizados por universidades, centros de investigación urbana y consultoras inmobiliarias como Colliers, estiman que el valor del suelo puede aumentar entre un 15 % y un 72 %, dependiendo de la etapa del anuncio o construcción de la línea (repositorio.uchile.cl).

2. Cómo impacta en la valorización del proyecto

a) Aumento del valor de suelo

• Según un estudio del Centro de Inteligencia Territorial (CIT) de la UAI, el valor del suelo cercano a estaciones de Metro aumenta, en promedio, un 28 % tras el anuncio de una nueva línea (cgai.cl).
  
• En el caso de las líneas 3 y 6, la plusvalía alcanzó entre 11,7 % y 72,8 % dependiendo de la etapa: anuncio, diseño o construcción (repositorio.uchile.cl).
  

b) Mejor rendimiento en ventas

• Los proyectos ubicados a menos de 600 metros de una estación venden hasta 2 veces más rápido que los que están más alejados (colliers.com).
  
• En zonas emergentes como Cerrillos o Renca, la simple promesa de una estación cercana ha duplicado el número de proyectos habitacionales en etapa de anteproyecto.
  

3. El Metro como brújula para invertir

Para un inversionista inmobiliario —sea institucional o persona natural— ubicar un proyecto cerca del Metro reduce el riesgo comercial. Esto porque:

• Hay alta demanda de arriendo cerca de estaciones.
  
• La rotación de unidades es más rápida.
  
• El inmueble tiene mejor liquidez en caso de reventa.
  

Incluso en comunas periféricas como La Cisterna, Independencia o San Bernardo, el Metro ha sido el motor que convierte zonas marginales en polos de desarrollo habitacional y comercial.