Inversión sin suelo con permisos aprobados: nueva tendencia

27 de agosto de 2025
inversión sin suelo con permisos aprobados

En un mercado impactado por la famosa “permisología” surge una nueva estrategia: invertir en proyectos inmobiliarios con permisos de edificación ya aprobados. Esta práctica, que elimina la necesidad de comprar suelo y enfrentar enormes demoras, está ganando terreno entre los inversionistas más estratégicos de Chile.

El problema: demasiada burocracia (permiso + incertidumbre)

Según la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) y expertos como Rodrigo Barrientos, directivo de Gen Proactivo, los permisos de edificación en comunas como Ñuñoa o La Florida pueden demorar hasta cinco años. Esa demora encarece los proyectos, estrecha el margen de financiamiento y mina la confianza del inversionista

Un informe de la CNEP identifica 71 entidades públicas que deben otorgar cerca de 309 permisos en un proyecto de inversión, de los cuales muchos tardan hasta ¡17 meses! dependiendo de su complejidad. En este contexto, empresas e inversionistas buscan minimizar exposición a esta incertidumbre.

La solución: proyectos con permisos aprobados

Invertir en edificaciones que ya cuentan con permisos aprobados significa:

  1. Vender el proyecto más rápido, incluso sin haber comprado terreno.
  2. Reducir la incertidumbre regulatoria: no hay riesgo de observaciones, plazos arbitrarios o bloqueos municipales.
  3. Simplificar la estructura financiera, ya que el riesgo técnico está acotado.

Este enfoque es especialmente atractivo para inversionistas institucionales o grupos jóvenes con buena salud financiera, operando con modelos de multi-compra de activos en zonas emergentes y consolidadas.

El nuevo marco regulatorio: facilitando este camino

Chile ha dado pasos firmes para destrabar la inversión y reducir la permisología:

  • Ley 21.718 (Enero 2025): agiliza permisos de construcción. Introduce “declaraciones juradas” para obras de bajo riesgo, reduce plazos y clarifica responsabilidades
  • Proyecto de Ley de Permisos Sectoriales: aprobado ampliamente en Cámara, reduce tiempos de tramitación entre un 30 % y 70 %. Permite trámites paralelos y declara juradas en proyectos simples
  • Circular DDU 525 (Mayo 2025): obliga a los municipios a publicar permisos aprobados, clarifica plazos y solidifica el concepto del “silencio administrativo negativo” como herramienta de defensa regulatoria
inversión sin suelo con permisos aprobados

¿Por qué esta estrategia está creciendo ahora?

  1. Acotamiento de plazos: las nuevas normas y prácticas están reduciendo los tiempos para tramitar permisos, haciendo viable comprar proyectos con permisos listos.
  2. Reducción del riesgo: los inversionistas conocen exactamente qué están comprando —hay certeza jurídica, técnica y municipal.
  3. Acceso inmediato a financiamiento: los bancos valoran proyectos con permisos aprobados, ya que disminuye significativamente el riesgo del crédito.
  4. Oferta limitada: al disminuir la construcción de proyectos desde cero por permisología, quienes adquieren proyectos listos enfrentan menos competencia.

Casos reales en Chile (2025)

  • Apoyo político y sectorial: la ley de permisos fue impulsada por parlamentarios y respaldada por grandes empresas mineras, mostrando que hay consenso amplio sobre la urgencia del tema
  • Reforma estructural continua: más allá de una ley, existe un plan permanente para modernizar el sistema. El proyecto del Sistema Inteligente de Permisos busca consolidar todo este esfuerzo legislativo en un marco unificado y digital
  • Reformas desde el Congreso: la Cámara aprobó protocolos que exigen plazos mínimos (3 días hábiles) para validar formalmente solicitudes municipales

¿Cómo aplicar esta estrategia?

Para inversionistas:

  • Búscalo: identifica proyectos con permisos aprobados, aunque no tengan suelo aún.
  • Prioriza certeza: opta por zonas con menor riesgo regulatorio.
  • Diversifica: compra varios proyectos pequeños o en etapas para balancear inversión y retorno.

Para desarrolladores:

  • Estructura proyectos “lista para licitar”: con permisos en mano, atractivo mayor.
  • Usa herramientas como BauData para monitorear permisos activos y anteproyectos.
  • Aprovecha el nuevo marco legal para acelerar y asegurar certeza en cada paso.

Cero suelo, cero incertidumbre

La estrategia de invertir en proyectos que ya cuenten con permisos de edificación aprobados es una revolución silenciosa en el mercado inmobiliario chileno. Permite acelerar ventas, reducir riesgos y adaptarse a un contexto donde la permisología ha sido histórica barrera.

Las reformas normativas que Chile ha impulsado durante 2025 fortalecen esta práctica, convirtiéndola en una oportunidad real y lógica. El futuro de la construcción podría pasar por modelos más ágeis, seguros y predecibles.

Este es el momento para quienes buscan resultados: elimina el riesgo del trámite, no compres suelo si no es necesario, enfócate en el activo legalmente listo para desarrollarse… y deja que tu inversión realmente crezca.

Fuentes consultadas