Es usual cumplir con este trámite en que las partes precisan las condiciones. Abogada experta en el tema entrega sugerencias.
Al decidirse por una propiedad es usual que tanto el vendedor como el comprador firmen una promesa de compraventa. Este es un acto imprescindible en este tipo de negocios, asegura la abogada jefa de la unidad de asesoría legal de AGS Visión Inmobiliaria, Jocelyn Reyes.
Agrega que es la forma de generar la obligación para ambas partes en las condiciones pactadas, antes de suscribir la escritura. Esto es, su precio, el plazo para firmar, el de entrega y que los títulos no tengan reparos.
Este documento refleja un acuerdo de voluntades, por ejemplo, en cuanto al precio. Por tanto, las partes pueden acordar modificarlo en cualquier sentido, siempre que haya consenso y que no sea algo unilateral.
El contrato no necesita ser suscrito ante notario para su validez legal, advierte, pero se recomienda hacerlo así, para facilitar la prueba de su veracidad ante un tribunal, en caso de demandar su cumplimiento o que se determine una indemnización.
La obligación del promitente vendedor es transferir el dominio al promitente comprador, una vez cumplidas las condiciones de entregar la propiedad en el plazo que se acuerda; de remitir la documentación necesaria para el estudio de títulos; subsanar posibles reparos y pagar multa si se desiste de vender.
A su vez, quien se compromete a comprar debe cumplir con el pago y estudiar los títulos. Cancelará una multa a la contraparte si se desiste.
En ambos casos se puede recurrir a la justicia, donde el afectado exigirá el cumplimiento forzado o la resolución del contrato, más una indemnización de perjuicios a la otra parte.
La abogada advierte que si el comprador no obtiene el crédito hipotecario, habrá que distinguir si este trámite se estableció como condición para la celebración de la compraventa. Si fue así, no hay multa para el cliente y se le devuelve el pie.
El plazo para ello dependerá de lo pactado en el contrato. Si no figura como condición, el vendedor poder exigir el cumplimiento forzado o la resolución del contrato, más una indemnización.
En el caso de las inmobiliarias, generalmente se retiene el pie, aclara la abogada. Sin embargo, siempre queda al criterio de la contraparte cobrar o no la multa pactada o dejada en garantía.
Consejos
1.- Promitente vendedor. Si se compra con crédito hipotecario, hay que revisar antes que el cliente tenga la preaprobaci6n bancaria. Si es una persona jurídica, revise si la sociedad que va a adquirir el inmueble se encuentra vigente. Además, fíjese en que quien firma en su repre¬sentaci6n tenga facultades para hacer dicha gestión. Esto se revisa en la escritura de constitución y/o personería y en el certificado de vigencia de la sociedad obtenido en el Registro de Comercio del CBR respectivo, documentos que deben ser entregados por el comprador.
2.- Promitente comprador. Si se recurre a un crédito hipotecario, se recomienda agregar esto como condición para la compraventa. Para que, en caso de verse afectado por la situación económica, no tenga que pagar multas por no obtener el préstamo y, en definitiva, no esté en condiciones de comprar.
Asimismo, la abogada recomienda pedir la inscripción de dominio vigente y el certificado de hipotecas y gravámenes de la propiedad que se va a adquirir, para tener certeza de que quien firma el contrato es el dueño y que el bien no tiene limitaciones al dominio que impidan, incluso, celebrar una promesa de compraventa. Esto es, por ejemplo, un embargo.
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