Es garantía de una mayor conectividad, que se traduce en un menor tiempo/distancia a los polos de trabajo, centros de estudio, establecimientos de salud, entre otros, posibilitando que la población se pueda beneficiar de los servicios, equipamientos, atractivos culturales, espacios públicos, acceso a parques y áreas verdes, red de ciclovías, espacios de esparcimiento, entre otros. Publicado en Diario El Mercurio Con la inauguración de la Línea 3, en enero del presente año, la cobertura de la red del metro permite conectar diariamente al 50% (2,8 millones de pasajeros) de la población de la ciudad de Santiago. Este es solo un indicador de los beneficios o los efectos multiplicadores que reporta este importante medio de transporte para nuestra capital y sus habitantes.
David Briones, jefe de Estudios AGS Visión Inmobiliaria, destaca que estar cerca del metro es garantía de una mayor conectividad, que se traduce en un menor tiempo/distancia a los polos de trabajo, centros de estudio —colegios, jardines infantiles, universidades, etc.—, establecimientos de salud—hospitales, clínicas, etc.—, entre otros, permitiendo a la población tener un mayor ‘derecho a la ciudad’ al beneficiarse de los servicios, equipamientos, atractivos culturales, espacios públicos, y mayores ‘funciones ambientales’ al poder acceder a parques y áreas verdes, red de ciclovías, espacios de esparcimiento, entre otros.
“Otros beneficios —agrega— son la plusvalía de los activos inmobiliarios que se adquieran alrededor de las estaciones del metro, dado que un porcentaje relevante de la población privilegia vivir en zonas con buena conectividad —menor tiempo/distancia— y acceso a transporte público. A esta creciente demanda, se suma la escasez de suelo existente en estos sectores y el congelamiento de varios planes reguladores comunales en zonas céntricas y colindantes a estaciones de metro que buscan restringir las condiciones de edificación en altura, lo que finalmente restringe y encarece el suelo disponible”.
Lo cierto es que según un estudio realizado alrededor de las estaciones de las líneas 3 y 6 del metro de Santiago, tales como Chile-España, Matta, Hospitales y Ñuñoa, las propiedades que se ubican cerca de una estación del metro se han incrementado hasta cuatro veces el valor UF/m² en los últimos seis años, desde el anuncio de construcción de ambas líneas. Sin embargo, aclara que la plusvalía alrededor de las estaciones del metro se sustenta en varios factores (ver recuadro). “De estas características dependerá que el activo suelo tenga una mayor o menor plusvalía, debiéndose evaluar caso a caso, dependiendo del grado de incidencia y proporcionalidad de las variables anteriormente mencionadas”. Respecto a la cantidad de población que actualmente vive alrededor de las estaciones del metro, asegura que depende directamente de los factores mencionados, siendo la normativa vigente, uno de los factores de mayor relevancia al permitir densificar alrededor de las estaciones de metro y con ello, generar varios fenómenos. Entre ellos, destacan una mayor rentabilidad social de la infraestructura pública (red de metro y Transantiago); el ‘derecho a la ciudad’ de población como la generación millennials que busca vivir en sectores con buena conectividad, próximos a sus trabajos y dotados de equipamientos y servicios, y funciones ambientales, como la cercanía a parques metropolitanos, áreas verdes y zonas de esparcimiento. “Un ejemplo de ello, es el eje Av. Irarrázaval, donde actualmente existe una población en crecimiento a consecuencia de la inauguración de las estaciones de la Línea 3, zona que aglutina gran parte de los factores mencionados, favoreciendo procesos de densificación de la ciudad”.
OFERTA DE DEPARTAMENTOS El jefe de Estudios AGS Visión Inmobiliaria destaca que las comunas preferidas para vivir en departamentos son las que se ubican en el centro de la ciudad y las que presentan buena conectividad (acceso a transporte público) y proximidad a los polos de trabajo, tales como Santiago Centro, Providencia, Ñuñoa, Las Condes y San Miguel. “Estas comunas presentan las menores tasas de vacancia (menor a 10%) en proyectos de renta residencial, siendo preferidas por la generación millennial y extranjeros dada su conectividad —proximidad a red de metro y Transantiago—, cercanía a polos laborales, dotación de equipamientos y servicios, parques y áreas verdes, red de ciclovías.
Al respecto, comenta que la oferta de departamentos se ha incrementado en las comunas donde la normativa permite densificar, como es el caso del eje Av. Irarrázaval y Av. Independencia, existiendo una amplia oferta de proyectos de departamentos, tanto para venta como arriendo (multifamily).
“En contraposición, se encuentra la comuna de Cerrillos, que pese a ser inaugurada recientemente la estación de metro terminal Cerrillos (Línea 6), su Plan Regulador Comunal está ad portas de ser “congelado”, mediante la aprobación de la Enmienda N° 1, que busca restringir las condiciones de edificación en altura alrededor de esta estación terminal, en el barrio Buzeta, que presenta buenas condiciones urbanas, como el parque metropolitano del Portal Bicentenario, buena conectividad, accesibilidad a transporte público, dotación de servicios y equipamientos”.
FACTORES QUE INCIDEN EN LA PLUSVALÍA
David Briones, jefe de Estudios AGS Visión Inmobiliaria, explica que la plusvalía alrededor de las estaciones del metro de Santiago se sustenta en varios factores:
Norma vigente según el Plan Regulador Comunal (PRC) apta para el desarrollo inmobiliario (densidad poblacional y constructibilidad), que permita usos de suelo habitacionales mixtos como comercial, equipamientos, servicios, etc., constituye el principal factor de aumento de plusvalía de un sector.
Accesibilidad y conectividad vial (ciclovías, Transantiago, etc.).
Centralidad urbana y nivel de consolidación de los barrios.
Dotación de equipamientos y servicios, entre otros.
El tiempo de consolidación urbana de un sector que en promedio puede llegar a ser superior a cinco años y que puede variar en función de la detonación tardía en función de las variables anteriores mencionadas como la inexistencia de norma y/o cambios normativos apta para el desarrollo inmobiliario.
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