Estar al tanto del uso que se le puede dar al suelo, de los pisos máximos que tendría un edificio vecino o de cuántos habitantes habrá por metro cuadrado son algunos motivos.
Cuando una familia adquiere una vivienda, sea casa o departamento, es normal que espere que en el barrio haya supermercados, farmacias, colegios y otros servicios básicos en las cercanías. También es deseable tener una bonita vista, sin otras construcciones que se interpongan en el paisaje o que hagan sombra.
Muchos prefieren calles tranquilas, ideal si no existe demasiado tráfico ni ruido de buses. Parece que se pidiera mucho, pero proyectos así existen. Sin embargo, antes de optar por algún barrio determinado conviene tener presente cómo será su desarrollo a futuro y para eso es importante estar al tanto delo que dice el respectivo plano regulador comunal (PRC).
Este instrumento se usa para realizar un ordenamiento territorial de carácter local que define las condiciones urbanísticas dentro del límite urbano de una cierta comuna. Según precisan en AGS Visión Inmobiliaria, además delimita diferentes variables, como los usos de suelo, las condiciones de edificación, las vialidades existentes y las propuestas que conforman la red vial comunal, entre otras.
Sirve para ordenar y regularizar distintos aspectos del territorio, esto significa, planificar el desarrollo urbano a un plazo de 20 años aproximado, fijando condiciones de crecimiento, estándares y lineamientos estratégicos para la comuna, lo que se plasma en una memoria y ordenanza, que regula todas las actividades urbanas y de edificación.
Orden El plan regulador planifica la “imagen urbana” de la comuna y ordena el cómo se debe construir y qué se permite dentro de ella, aseguran en AGS.
Altura máxima
En cuanto a las condiciones de edificación, es importante tornar en cuenta que estas se refieren a la altura máxima permitida o la densidad (habitantes por hectárea), constructibilidad, rasantes y sistemas de agrupamiento entre otras. Los mismos vecinos deben estar atentos sobre lo que se permite o no construir en determinadas zonas de la comuna, ya sea que vivan hace años allí o que se cambien de una a otra. Hace un tiempo el lector Juan Luis Fernández nos manifestó que estaba molesto porque al lado de su casa se construía un supermercado, que generaba ruidos desagradables y polvo. Alegaba que en el municipio respectivo no habían consultado a los vecinos si se mostraban de acuerdo con dicha edificación.
En la ocasión, nos respondieron de la municipalidad que las obras contaban con el correspondiente permiso de edificación. Además, el futuro local comercial se encontraba emplazado en una zona del PRC donde se permitía el uso comercial.
Conocer las condiciones de edificación y de uso de suelo de la propiedad, aseguran en AGS Visión Inmobiliaria, puede habilitar o imposibilitar una ampliación, una compra, una regularización o un cambio de destino.
A su vez, es posible saber cuál es la vocación normativa del entorno cercano, previniendo conflictos o sumándose a procesos de densificación. Finalmente, dichos instrumentos agregan o quitan riqueza”, dado las condiciones de desarrollo que otorgan a una propiedad o a un conjunto de inmuebles. Y esto, desde la perspectiva patrimonial es un factor importante para evaluar, si es propietario o se quiere comprar un inmueble, afirman en la institución.
Participación
En AGS explican que el ente encargado de formular y elaborar un PRC es la municipalidad en cuestión, ya sea de forma directa o licitando los respectivos estudios con una consultora especializada.
Asimismo, por ley, debe permitir la participación de la comunidad y la sociedad civil en las distintas etapas que conlleva su elaboración. En última instancia, el documento es aprobado por la Seremi de Vivienda y Urbanismo de cada región. Al ser un instrumento de carácter público, se puede revisar tanto en las páginas web de las municipalidades, como en la división de Asesoría Urbana de la Secpla local.
En el caso de las comunas del Gran Santiago, hay algunas que no poseen PRC propio. No obstante, aclaran, se rigen por otros PRC antiguos que formaban parte de diferentes comunas. Citan como ejemplo Lo Espejo y parte de Pedro Aguirre Cerda, que se atienen a un antiguo PRC de La Cisterna. Esa información también tiene que estar disponible para la comunidad.
Actualizaciones
En AGS Visión Inmobiliaria precisan que, por recomendación, los planos reguladores comunales se deben actualizar cada 10 años. No obstante, existen procesos más breves de actualización, como son los casos de modificaciones y/o enmiendas. Estos modifican zonas acotadas o condiciones particulares, y se elaboran en respuesta a algún fenómeno urbano particular que está afectando la planificación.
Noticia publicada en Diario El Mercurio