En este tipo de proyectos, la proximidad a los polos de trabajo y el acceso a la red de Metro de Santiago son factores clave, además que poseen ventajas comparativas respecto al resto del mercado porque incorporan diversos “amenities”. Por ello, no es de extrañar entonces el fuerte crecimiernto que ha experimentado este modelo.
Noticia publcada en Diario El Mercurio
Dentro del desarrollo de proyectos de edificios de departamentos, un nuevo modelo de negocio se está comenzando a consolidar con fuerza en la industria inmobiliaria chilena. Se trata de proyectos enfocados en la renta habitacional o multifamily justificados principalmente en la alta demanda que hoy existe por el arriendo de un departamento.
David Briones, jefe de Estudios en AGS Visión Inmobiliaria, explica que la proximidad a los polos de trabajo y el acceso a la red de Metro de Santiago resultan factores clave para la ubicación de un proyecto de estas características, ya que las personas prefieren arrendar en lugares próximos a sus trabajos y cerca de una estación de metro.
Estos proyectos se caracterizan por contar con ventajas comparativas respecto al resto del mercado porque incorporan diversos “amenities” que definen la preferencia de los usuanos por este tipo de desarrollos respecto al arrendamiento de un departamento en un formato más tradicional. Entre los “amenities” que comparten este tipo de proyectos se encuentran gimnasios, quinchos, piscinas, salas de recreación y esparcimiento, salas de estudio (co-work), sala bar, áreas verdes. saunas. spas, salas multiuso. terrazas. entre otras.
FUERTE CRECIMIENTO
Según un estudio realizado por la División Real Estate Finanzas Corporativas y Transacciones de BDO, en colaboración con lnciti.com. a junio de este año se registraba un total de 9.259 unidades de departamentos ligadas a proyectos multifamily en la Región Metropolitana.
De esta cifra, el 89% se concentra en las comunas de Santiago, Independencia y Estación Central, lo que se explica en los atributos de centralidad de dichas comunas. Es más, Santiago Centro por s1 solo sumaba el 58,7% de las unidades en oferta de la Región Metropolitana (Independencia y Estación Central participan con 23,3% y 6,9% de las unidades, respectivamente). Cabe destacar que este estudio se realizó tomando en cuenta información entregada por sitios web, permisos de edificación, recepciones finales, brochure informativo de cartera de inversión de fondos de renta residencial, antecedentes entregados por el conservador de bienes raíces y bases de datos elaboradas por lnciti,entre otras fuentes.
Sobre esta base, se estableció que un 97% de las unidades en oferta son de dos o menos dormitorios, aunque en los últimos meses los departamentos de un dormitorio y un baño han aumentado su participación, alcanzando un 46,9% del universo catastrado. La oferta de más de tres dormitonos predomina en la zona oriente de la
Región Metropolitana.
Se comprobó, además, que los proyectos en promedio están asociados a edificios con una altura promedio de 17 pisos. Las comunas del sector perícentral (Santiago, Estación Central e Independencia) promedian 18 pisos, mientras que en el resto el promedio asciende a 13 pisos. mostrando por lo tanto un fenómeno de mayores densidades en las comunas primeramente citadas. Refuerza esta conclusión el hecho de que el sector pericentral promedia 294 unidades por proyecto, en tanto que en Ñuñoa, Providencia y Las Condes el promedio por proyecto es de solo 65 unidades. Respecto a las superficies de los departamentos. en las comunas de Santiago, Independencia y Estación Central el promedio de cada unidad es de 35,6 m2, y en Providencia y Las Condes llega a 59,9 m2. El informe destaca que a medida que los proyectos se alejan del área pericentral, se observan menores dersidades y mayores superficies por unidad. A su vez, en relación a los precios promedio de los arriendos en el Gran Santiago, se determinó que a junio los proyectos multifamily llegan a valores de 0.32 UF/m2. En las comunas del sector oriente de la capital suben a 0,38 UF/m2, indica el estudio.
SECTORES EMERGENTES
Por su parte, los sectores emergertes con mejores proyecciones para pequeños y medianos inversionistas inmobiliarios se encuentran en las comunas de Santiago Centro, Independencia, Ñuñoa, La Florida y Cerrillos. “Estas comunas se caracterizan por su buena ubicación, ya que se emplazan próximas a zonas centrales, polos de trabajo. red de Metro, Red (ex Transant1ago), ciclovías. servicios y equipamientos. Son preferidos porque poseen una mejor accesibilidad, conectividad y, por ende, ahorro en tiempo y costos de transporte, lo que incide finalmente en una mayor calidad de vida”, detalla Briones.
Sin embargo, a su juicio, entre los aspectos a considerar en estos sectores se encuentran un mayor acceso e integración a la red de ciclovias, mejoramiento y extensión de la red de transporte urbano (Metro y Red), mayor dotación de servicios públicos y equipamientos, creación de áreas verdes y parques que cumplen funciones ambientales relevantes. entre otras, lo que contribuye, finalmente, a mejorar la calidad de vida de la población. Agrega que, en general,en los últimos años lo que se observa en estos sectores emergentes es más bien una restricción a procesos de densificación, muchos de ellos generados a partir de la extensión del Metro de Santiago que ha beneficiado a comunas como Cerrillos e Independencia, las que mediante cambios normativos en sus planes reguladores comunales, que han conllevado procesos de congelamiento, han restringido la edificación en altura y, en consecuencia, acotado la oferta, lo que ha complejizado el acceso a la compra de una vivienda por parte de la población demandante. Este es el caso de comunas como Providencia, que pese a que se ubica proxima a polos de trabajo. transporte publico (red de Metro, ciclovías, Red) y dotada de una gran cantidad de servicios y equipamientos, ha restringido la oferta de vivienda y el “derecho a la ciudad” de la población que lo demanda.
UNA BUENA OPCIÓN
Para el jefe de Estudios en AGS Visión Inmobiliaria, David Briones, adquirir una propiedad en sectores emergentes es una buena opcion, ya que la tasa de vacancia (ocupación) promedio analizada en proyectos ubicados en Santiago Centro o Ñuñoa, por ejemplo, es de un 2% aproximadamente. “Lo anterior, se debe a una variada gama de fenómenos sociodemograf1cos y urbanos ocurridos durante la ultima decada, como el aumento de la poblacion millennial, la llegada de inmigrantes, la consolidación de polos de estudios y trabajo (oficinas), entre otros. Esto ha hecho que la demanda por el arriendo y compra de vivienda (departamentos) en sectores próximos a zonas centrales y polos de trabajo, red de Metro, Red (ex Transantíago) y ciclovías, y dotados de servicios y equipamientos, se haya incrementado de forma relevante en la última decada”.