El impacto urbano e inmobiliario de las líneas 8 y 9 del metro

Hace pocas semanas se confirmó la construcción de las futuras líneas 8 y 9 del Metro de Santiago, las que unirán el eje central de la capital con comunas del área sur como Macul, La Florida, La Granja y La Pintana.


El sueño de tener una línea del metro cercana al hogar se hará realidad para millones de Santiaguinos con la construcción de las líneas 8 y 9 del Metro, las que fueron confirmadas hace unos días y que debiesen estar operativas para 2030. Aunque ya se sabía desde hace unos años que se realizarían, el comienzo de los estudios de ingeniería se vio retrasado primero con el estallido social y luego con la pandemia. Es así como si en un principio se suponía que debían funcionar para 2027, en la actualidad habrá que esperar tres años más. No obstante, eso no ha sido impedimento para comenzar a ver cambios en el desarrollo inmobiliario y urbano en las proximidades de algunas de las futuras estaciones.


De acuerdo a David Briones, jefe de la Unidad Asesoría Estratégica de AGS Visión Inmobiliaria, desde el punto de vista urbano e inmobiliario, la futura construcción de las líneas 8 y 9 generará un mayor desarrollo entorno a las nuevas estaciones y en sectores con norma apta para desarrollo inmobiliario, como fue el caso de la línea 3 y 6, donde la plusvalía entorno a algunas estaciones se multiplicó hasta cuatro veces en un período de cinco años. “Así, las comunas de San Miguel, San Joaquín, Macul, La Florida, Ñuñoa y Puente Alto son las zonas que se pueden ver mayormente beneficiadas con la llegada del metro ya que corresponden a comunas pericentrales, que cuentan con una buena accesibilidad y conectividad, dotación de servicios y equipamientos y donde actualmente, los principales ejes y vías estructurantes (Av. Santa Rosa, Av. Macul, Av. La Florida) cuentan con las condiciones normativas para generar procesos de densificación equilibrada y regeneración urbana a partir de la reciente actualización de sus instrumentos de planificación territorial, factores clave en la rentabilidad social y beneficios para sus habitantes”, dice el experto.


Entre los beneficios asociados con la llegada de las líneas 8 y 9 del Metro de Santiago a comunas como La Pintana, Puente Alto, La Granja, San Ramón, se encuentra una considerable disminución en los tiempos de desplazamiento; un “mayor derecho a la ciudad”, al incrementar la conectividad a polos de servicios y equipamientos de salud, educacional, cultural y entretenimiento; un mayor acceso a funciones ambientales, como parques metropolitanos y áreas verdes; y la oportunidad de generar proyectos de integración social en sectores con buena conectividad y dotación de servicios y equipamientos mediante la activación de procesos de regeneración y reconversión urbana.


Un factor clave en la rentabilidad social de la infraestructura pública, como lo es, las futuras líneas 8 y 9 de Metro de Santiago son los Planes Reguladores Comunales, ya que constituyen el principal instrumento para la planificación y desarrollo urbano. Es por ello que David Briones señala que estos dan “la oportunidad de activar procesos de regeneración y reconversión urbana, densificación equilibrada entorno a las futuras estaciones, incorporando usos de suelo habitacionales mixtos (comercial, equipamientos, servicios), áreas verdes, espacio público, entre otros; de esta forma, permitirá ampliar la oferta y otorgar un mayor acceso a la vivienda en sectores centrales y peri centrales, con buena accesibilidad y conectividad, pudiendo acotar con ello, el déficit habitacional existente en el Gran Santiago, particularmente en comunas como Puente Alto, La Granja, San Ramón y La Pintana”.


Para quienes dicen que la ampliación del metro no ayuda a densificar e integrar las zonas más centrales de la capital, David Briones cree que la posibilidad de generar nuevos subcentros en el Gran Santiago abre la oportunidad de ampliar la oferta habitacional y otorgar un mayor acceso a la vivienda en sectores pericentrales, que presentan buena accesibilidad, conectividad, mayor disponibilidad y menores valores de suelo, situación que no ocurre en el sector céntrico donde existe una alta consolidación y escasez de suelo, lo que impulsa su valor al alza. “De esta forma, se abre la oportunidad de generar un mayor dinamismo inmobiliario mediante la diversificación de proyectos, promoviendo procesos de densificación equilibrada en nuevas centralidades de la ciudad”.


Consultado sobre qué cambios urbanos requieren estos nuevos polos inmobiliarios para hacerlos más atractivos, pensando en más áreas verdes, comerciales y laborales, Briones agrega que la construcción de las líneas 8 y 9 plantea un desafío respecto a generar una rentabilidad social no sólo enfocada en disminuir los tiempos de desplazamiento de la población beneficiada, al que apunta el transporte público; sino también, poder contribuir a planificar y potenciar nuevas centralidades entorno a ejes estructurantes, centros comunales y estaciones intermodales de transporte público, a través de la generación de procesos de regeneración y reconversión urbana, densificación equilibrada, entre otros.


“Todo esto permitirá ampliar la oferta actual y otorgar un mayor acceso a la vivienda en sectores pericentrales, que contarán con buena accesibilidad y conectividad, favoreciendo la ubicación de polos laborales, servicios, equipamientos (salud, educación, jardines infantiles, etc.), áreas verdes, espacio público, entre otros a fin de acotar los déficits actuales y generar una ciudad con un mayor relacionamiento con el entorno urbano a los hogares de las personas, contribuyendo a una mejor calidad de vida”, sostiene.


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