Gran Santiago: Análisis inmobiliario
Un estudio de AGS Visión Inmobiliaria indica que los entornos urbanos de varias estaciones presentan una densidad poblacional menor al promedio comunal, en muchos casos DEBIDO a los planes reguladores.
Publicado en Diario El Mercurio
Un estudio de AGS Visión Inmobiliaria analizó las 119 estaciones de metro actuales y su entorno urbano aledaño. Para ello, se definió un buffer de influencia de 500 metros (5 cuadras aproximadamente) para cada una de ellas, donde se analizó la densidad poblacional (hab/km{+2}) existente —a nivel de manzana—, a partir de la información del Censo 2017 (INE) y se comparó con la densidad promedio comunal.
¿Qué resultados arrojó?
Se detectó que actualmente los entornos urbanos aledaños a 16 estaciones poseen una densidad poblacional inferior al promedio comunal.
Según explica David Briones, jefe de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria, las causas de esta baja densidad son varias, pero radican, principalmente, en que son sectores que poseen, en su mayoría, normativa de media a baja densidad.
“Así, se identificaron 8 estaciones cuyo entorno urbano posee una normativa del plan regulador comunal vigente, en su mayoría, deficitaria. Es decir, que establecen una altura menor a 5 pisos y una densidad menor a 1.000 hab/ha, lo que no permite generar procesos de densificación equilibrada”, indica.
Lo anterior, señala, “se contrapone con la excelente ubicación de dichas estaciones en sectores céntricos y pericentrales de Santiago, próximos a polos laborales, buena conectividad, accesibilidad a vías troncales, transporte público (Red y Metro de Santiago), que pone a estas estaciones en una situación privilegiada para la generación de procesos de densificación equilibrada que permita, por un lado, dar mayor acceso a la vivienda, incorporando proyectos de integración social, entre otros y, por otro, dar una mayor rentabilidad social a la infraestructura pública —como la red de Metro de Santiago—, y el potencial de desarrollo urbano e inmobiliario que no está siendo aprovechado en la actualidad”.
Zonas que no despegan
Asevera el estudio que la línea que presenta un mayor número de estaciones en esta situación es la reciente inaugurada Línea 6, donde el entorno urbano de estaciones como Cerrillos, Lo Valledor y Pedro Aguirre Cerda presenta una densidad poblacional menor al promedio comunal y, a su vez, la normativa vigente en estos sectores aledaños a las estaciones de metro es de baja densidad, no permitiendo generar procesos de densificación equilibrada.
Y la misma situación, agrega, se presenta en las estaciones de la Línea 5 Quinta Normal, Rodrigo de Araya y San Joaquín, y las estaciones terminales Los Libertadores (Línea 3) y Plaza de Puente Alto (Línea 4).
Indica el informe que otros factores que inciden, en menor medida, en la baja densidad poblacional existente en torno a las estaciones de metro mencionadas son el nivel de centralidad urbana, grado de consolidación de los barrios, dotación de servicios y equipamientos, zonas industriales en desuso.
Mayor potencial
Entre los sectores identificados, las zonas en torno a estaciones de metro con un mayor potencial urbano e inmobiliario para densificar de forma equilibrada —considerando su grado de consolidación urbana relacionada con su excelente ubicación en zonas céntricas, conectividad, accesibilidad a transporte público (Red y Metro de Santiago), proximidad a polos laborales, centros de estudios y salud; dotación de equipamientos y servicios, acceso a parques y áreas verdes que proporcionan funciones ambientales a la población aledaña, entre otros— corresponden a los entornos de las estaciones Rodrigo de Araya, Cerrillos, Quinta Normal y San Joaquín.
No obstante, aclara David Briones, “la normativa vigente de los planes reguladores comunales en los sectores aledaños a dichas estaciones es de baja densidad en su mayoría, lo que no permite generar actualmente procesos de densificación equilibrada. Ahora bien, un elemento clave es que actualmente las comunas de Conchalí, Puente Alto, Pedro Aguirre Cerda, Cerrillos, Quinta Normal, San Joaquín y Macul se encuentran en proceso de actualización y modificación de sus instrumentos de planificación comunal, lo que abre entonces una posibilidad para incorporar algunos de estos elementos en la planificación urbana de dichas comunas”.
Futuro inmobiliario
Expresa el estudio que en relación con los sectores en torno a las estaciones de las futuras líneas del Metro de Santiago que poseen un mayor potencial urbano e inmobiliario para el desarrollo de procesos de densificación equilibrada, dotación de equipamientos y servicios, entre otros, se cuentan los sectores aledaños a las futuras estaciones de la Línea 9 (Eje Av. Santa Rosa), Línea 7 (Eje Av. Mapocho) y Línea 8 (Eje Av. Macul y Av. La Florida).
Respecto de los usos potenciales a desarrollarse en torno a las estaciones existentes y proyectadas del Metro de Santiago, e identificadas en el estudio con mayor potencial de desarrollo urbano e inmobiliario, corresponden a usos principalmente habitacionales mixtos, pudiendo compatibilizar procesos de densificación equilibrada con usos comerciales, servicios, equipamientos (educacionales, salud, etc.), áreas verdes, entre otros, de manera tal de generar oferta para un mayor acceso a la vivienda en zonas céntricas y pericentrales, con buena accesibilidad a transporte público, conectividad, proximidad a polos laborales, entre otros, lo que se traduce en una mejor calidad de vida y un mayor derecho a la ciudad.