Prefactibilidad de proyectos urbanos: guía práctica
En el desarrollo inmobiliario, la etapa de prefactibilidad es esencial para determinar la viabilidad de una inversión. Esta fase no solo contempla aspectos técnicos y legales, sino también factores sociales y demográficos que inciden directamente en la planificación urbana.
Uno de los métodos más eficaces para proyectar la evolución de la demanda habitacional es el uso de la tasa de crecimiento compuesto, que permite estimar la población futura aplicando una tasa constante sobre una base inicial, sin necesidad de calcular año por año.
¿Qué es la tasa de crecimiento compuesto?
Este indicador permite proyectar el tamaño de una población para un año futuro, a partir de un valor base y una tasa de crecimiento constante. En contextos urbanos, ha sido ampliamente utilizado para anticipar la expansión de ciudades y ajustar la infraestructura a las necesidades futuras.
En términos inmobiliarios, esta herramienta ofrece una base sólida para estimar la demanda potencial de vivienda, servicios y conectividad en diferentes zonas de la ciudad.
Millennials y Centennials: dos generaciones, dos patrones urbanos
Un estudio demográfico reciente revela una marcada segregación generacional dentro de la Región Metropolitana de Santiago. Este patrón no es menor cuando se evalúa la prefactibilidad de proyectos, ya que cada grupo presenta comportamientos y necesidades distintas.
- Millennials (nacidos entre 1981 y 1996): tienden a elegir zonas centrales, motivados por la conectividad, la cercanía a sus lugares de trabajo y una amplia oferta de servicios. Valoran el acceso al transporte público, la vida urbana activa y el uso eficiente del espacio.
- Centennials (nacidos desde 1997): por su menor poder adquisitivo y mayor dependencia familiar, tienden a establecerse en la periferia. Allí el suelo es más accesible, pero la infraestructura y los servicios son limitados, lo que genera nuevas demandas en movilidad y planificación.
Implicancias en la prefactibilidad de proyectos inmobiliarios
La prefactibilidad no solo implica revisar normativas, suelo o permisos. También es necesario entender quiénes serán los usuarios del proyecto, dónde quieren vivir y por qué.
- En sectores céntricos, se requieren proyectos que maximicen el uso del suelo, con alta densificación, conectividad eficiente y espacios multifuncionales.
- En zonas periféricas, se deben prever desarrollos que contemplen soluciones de transporte, servicios básicos y áreas comunes que favorezcan la integración social.
Estas decisiones deben estar alineadas con datos demográficos reales y proyecciones confiables, como las que entrega el análisis con la tasa de crecimiento compuesto.
Desafíos para la planificación urbana
La segregación espacial entre generaciones impone retos crecientes. A nivel municipal y metropolitano, se necesita:
- Integrar datos demográficos a los planes reguladores
- Fomentar la infraestructura en sectores de expansión
- Incentivar proyectos mixtos que respondan a las distintas demandas habitacionales
El éxito de un desarrollo inmobiliario no solo depende de su rentabilidad, sino también de su coherencia con las dinámicas sociales que configuran el territorio.
La prefactibilidad de un proyecto no puede analizarse en forma aislada. Debe incluir una lectura profunda del contexto urbano, social y económico. Comprender el comportamiento de grupos como Millennials y Centennials, y anticipar su evolución mediante herramientas como la tasa de crecimiento compuesto, se ha vuelto indispensable para planificar con sentido estratégico y sustentable.
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