Silencio negativo en permisos: riesgos para proyectos inmobiliarios
¿Qué es el silencio administrativo negativo y por qué importa?
El silencio administrativo negativo es un mecanismo legal que considera una solicitud rechazada si la autoridad no responde en un plazo legal. En el sector construcción chileno, se aplica desde mayo de 2025 bajo la Ley N°21.718. Si una Dirección de Obras Municipales (DOM) no se pronuncia en 30 o 60 días, el solicitante puede apelar ante la SEREMI de Vivienda, quien deberá resolver en 40 días.
Este mecanismo busca agilizar trámites y reducir la burocracia, pero su implementación presenta implicancias críticas para los desarrolladores inmobiliarios.
Ley N°21.718: el cambio legal que introduce el silencio negativo
Publicada en noviembre de 2024, la Ley N°21.718 modifica el artículo 118 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. El cambio central es que, ante la falta de respuesta de la DOM, el proyecto entra en una fase de revisión por la SEREMI. Si este organismo valida el cumplimiento normativo, puede ordenar otorgar el permiso, con una rebaja del 50% en los derechos municipales.
Aunque se promueve como una medida para agilizar procesos, su ejecución puede tener efectos opuestos si no se gestiona adecuadamente.
Ventajas aparentes del silencio administrativo negativo
Este mecanismo otorga certezas a los desarrolladores, evitando que sus proyectos queden detenidos indefinidamente. Obliga a la administración a cumplir plazos y ofrece una ruta alternativa para avanzar. También puede reducir el poder discrecional de algunas DOM, generando mayor transparencia.
No obstante, estos beneficios dependen en gran medida de la capacidad operativa de las instituciones involucradas.
Riesgos del silencio administrativo negativo para proyectos inmobiliarios
Entre los principales peligros está la posibilidad de que se autoricen proyectos sin revisión técnica adecuada, especialmente en municipios con escasos recursos o alta carga de trabajo. Esto puede derivar en aprobaciones deficientes, inseguridad jurídica o errores normativos.
Además, existe el riesgo de que algunos desarrolladores utilicen esta vía para forzar permisos en casos dudosos, debilitando la fiscalización urbana.
Cómo afecta a las Direcciones de Obras y SEREMIs
Muchas DOM no tienen capacidad para revisar solicitudes en los plazos exigidos. Esto traslada la carga a las SEREMIs, ya saturadas de trabajo, lo que podría generar cuellos de botella regionales y retrasos adicionales, justo lo que se pretendía evitar.
El resultado: un debilitamiento institucional de las DOM y una presión insostenible sobre organismos regionales.
Desigualdad territorial y judicialización: consecuencias no previstas
El silencio administrativo negativo podría profundizar la desigualdad entre comunas. Las más preparadas podrán aplicar la ley correctamente; las menos capacitadas enfrentarán sobrecargas y conflictos. Esto crea una brecha en el acceso a permisos según el territorio.
Además, si las SEREMIs no responden o rechazan sin base, los solicitantes podrían judicializar los casos, lo que encarece y alarga aún más los procesos.
Recomendaciones para inversionistas y desarrolladores
Para mitigar los riesgos del silencio administrativo negativo, se recomienda:
- Contar con asesoría legal y técnica desde etapas tempranas.
- Documentar rigurosamente cada solicitud.
- Elegir comunas con capacidad técnica y claridad normativa.
- Prepararse para eventuales reclamos o litigios ante la SEREMI o tribunales.
En resumen, esta figura legal debe manejarse con prudencia y estrategia, especialmente por quienes lideran proyectos inmobiliarios complejos o de gran escala.
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