Tras la información que da cuenta del congelamiento a permisos de edificación en la comuna de Maipú, varias fueron las repercusiones en el sector desarrollador nacional.
Según datos del Ministerio de Vivienda y Urbanismos, las cifras para esa comuna dan cuenta de 1.932 permisos de edificación desde el año 2020 hasta lo que va de 2023, razón por la que, para muchos, es fundamental que exista desarrollo y eso se logra con nuevas construcciones.
Recordemos que, una reciente información sobre contribuciones y las comunas que más dinero han recibido en Chile, respecto a los Ingresos totales por contribuciones enero – junio 2023, Maipú llega a $15.466.101.111.
Muchos de los expertos advierte que se pueden hacer grandes proyectos de arquitectura que sean un aporte a la ciudad, pero, sobre todo, los que viven en ellos, como los hay en tantos países desarrollados, y con muy buenos ejemplos. La parte negativa, es el abuso de las normas por parte de los privados, y el abuso del populismo de parte de las instituciones públicas, que terminan demonizando la oportunidad que tenemos de generar viviendas para las familias que no tienen.
Congelar permisos a megaproyectos
Este fue uno de los puntos que, sin duda, trajo más coletazos en el sector. “Hay muy buenos ejemplos de alta densificación de parte de varias inmobiliarias, pero lamentablemente se sigue repitiendo el mismo discurso de siempre”, advierte Nicole Solé, gerente general de Exxacon Inmobiliaria.
En tanto, para Francisco Domeyko, gerente comercial de Maestra Inmobiliaria, sugiere que, “cuando se habla de megaproyectos, se refiere a proyectos en altura con alta densidad, son muchas unidades en terrenos ajustados. Eso sin duda no es bueno para los barrios, ya que aumentan en forma considerable la cantidad de habitantes”.
Sergio Novoa, Gerente Consultoría inmobiliaria de BMI, advierte que es una señal preocupante, “Pues, se reitera la sensación de incerteza jurídica, respecto a la normativa que, analizada y aprobada por el ente regulador correspondiente, y siendo frenada por el alcalde Vodanovic. Esta medida generará menor ingreso de futuros proyectos, aunque sabido es que, en la actualidad está en un nivel muy bajo”.
Invertir en Infraestructura
La inversión en infraestructura es una estrategia clave para impulsar el crecimiento económico, mejorar la calidad de vida de las personas y fortalecer la competitividad de un país en el mercado global. Sin embargo, es importante realizar una planificación cuidadosa y una gestión eficiente para asegurar que los proyectos sean rentables y sostenibles a largo plazo.
Respecto al congelamiento, Ferencz Delarse reflexiona que “puede ser acertado parar y revisar los planos reguladores comunales para poner en la balanza todos los intereses. Ya que no es evidente cómo avanzar. A pesar de que es consenso que se requiere más vivienda.
“Cuando en una comuna se invierte en infraestructura, como el Metro, y la estructuración y perfil de grandes avenidas, como lo es Pajaritos, debiera ser de sentido común de todos destinar para esos ejes y zonas, tanto equipamientos como proyectos de gran escala. Y eso implica considerar la densificación en altura”, comenta Solé.
Verónica Niklitschek, Directora Ejecutiva del Centro de Estudios Inmobiliarios ESE Business School de la Universidad de Los Andes y Directora Académica del Master en Desarrollo e Inversión Inmobiliaria de la misma casa de estudios, advierte una situación preocupante respecto a este punto. “Me parece una mala noticia porque la inversión requiere de una mirada a largo plazo y no tener certeza jurídica respecto a esas inversiones es un freno. Si queremos como país, seguir creciendo en nuestro PIB per cápita, seguir desarrollándose y avanzar hacia ser un país más desarrollado, necesitamos mejores condiciones para la inversión”.
Permisos totales en Maipú: ¿Influyen en lo económico?
Uno de los temas a colación respecto a la decisión de restringir proyectos en altura, se relaciona directamente con los flujos que pudieran entrar a la municipalidad por concepto de permisos.
Las cifras recopiladas son claves y marcan una pauta respecto a la decisión de la autoridad edilicia sobre este punto. Según cifras del Ministerio de Vivienda y Urbanismos (Minvu), las cifras para esa comuna dan cuenta de 1.932 permisos de edificación en la comuna desde el 2020 hasta lo que va de 2023.
“Pero debiera ser una tremenda fuente de ingresos que creo que la comuna no puede permitirse no percibir. Lo que pasa es que los proyectos y quienes los fiscalizan deben tener una mirada más de futuro, y no es necesariamente así”, comenta Nicole Solé, gerente general de Exxacon Inmobiliaria.
“Hoy por hoy, hay más oferta que demanda en este momento, pero sin duda que necesitamos más capacidad instalada de vivienda y que estén frenando la edificación de un edificio 20 pisos la verdad es que me parece una muy mala señal”, señala Niklitschek.
Sobre este punto, el gerente comercial de Maestra Inmobiliaria, Francisco Domeyko señala que “Respecto a los ingresos por concepto de permisos, serán menores en la medida que los proyectos sean más pequeños. Pero acá la decisión no va en esa línea. Acá más bien hay un tema “social”, donde la municipalidad se preocupa más de los vecinos que de la inversión inmobiliaria. Si bien es bueno para los residentes, la comuna no puede quedar fuera del radar inmobiliario”.
Los temidos “güetos verticales”
Para muchos, la decisión de Vodanovic busca no repetir lo vividos con sus vecinos, Estación Central. Acá cobra vida la figura de Rodrigo Delgado, quien ha intentado librarse de las polémicas y denuncias que aún aparecen tras 12 años de ocupar el sillón edilicio, principalmente por su participación en la instalación de los “guetos verticales”, esas moles edificadas en la comuna, aprovechando justamente la falta de un plan regulador y los vacíos legales que allí imperaban. La empresa inmobiliaria Su Ksa, fue una de las más beneficiadas en esta explosión constructiva en el tiempo en que fue alcalde.
“Que hoy se diga que cambiarán el Plan Regulador Comunal para que en Maipú no existan güetos verticales, es una caricatura populista que lamentablemente al parecer el alcalde también está usando como bandera”, comenta Solé.
“En otras palabras lo adecuado es formar un Plano Regulador Comunal consensuado y que apunte al desarrollo de la comuna en forma armónica”, comenta el ejecutivo de Maestra Inmobiliaria.
Esteban González, Director de Asesoría Estratégica de AGS Visión Inmobiliaria, comenta sobre lo que deja de percibir la comuna por concepto de permisos. “No existe una gran dinámica de proyectos inmobiliarios en la zona centro de Maipú, por lo cual no es una cuenta municipal que deba estar abultada. Ahora bien, lo más probable es que posterior a una modificación restrictiva del Plan Regulador existan aún menos incentivos para invertir”.
¿Qué pasará con los precios?
Respecto a este punto, Sergio Novoa, gerente de Consultoría Inmobiliaria de BMI señala que, “traerá desajustes importantes en la oferta de viviendas ya terminadas, lo que aumentará el déficit habitacional y empujará los precios. Al modificar los planes reguladores y restringir las zonas donde se puede construir, las unidades ya edificadas o en entrega inmediata subirán su valor, entonces, queda la sensación en la opinión pública del aumento de precio en la comuna. La imagen que queda es hacer el bien a la comunidad, pues a mi parecer, creo que como terminan subiendo los precios, empuja a la población a buscar otras comunas para invertir”.
Sobre este ítem, la académica de ESE Business School se refiere a la señal, puesto que da cuenta de desincentivo para un sector productivo del país. “Creo que particularmente es complejo pues la señal que se da, dentro de otras señales, desincentiva la inversión, pero, además, porque estamos en un contexto de déficit habitacional”.
¿A qué apunta con la decisión?
Ferencz Delarse, cofundador & director Property Partners comenta que la comuna de Maipú, al ser una de las más populares en la Región Metropolitana, con más de un millón de habitantes, y junto a ello, contar con amplias áreas de servicio, mall, centros comerciales y sectores residenciales atractivos con buena conectividad, “tiene terrenos de sobra para continuar creciendo, pero requiere de una buena planificación, porque por crecimiento se presentan problemas de congestionamiento, basura y otros que pueden generar presiones en los municipios”.
Para el Director de Asesoría Estratégica de AGS Visión Inmobiliaria, la decisión por parte del municipio maipucino de congelar los permisos de construcción, bajo un Gobierno que tiene por slogan el disminuir el déficit de vivienda existente en Chile, indica: “Puede ser una decisión de carácter populista, dado que no existe un alta dinámica de proyectos en la zona centro de la comuna de Maipú. Esto se fundamenta en que la actual normativa no cuenta con un correcto balance entre densidad y constructibilidad, lo cual es un desincentivo para desarrollar proyectos en esta zona. A esto hay que sumar la actual crisis inmobiliaria. No obstante, están en todo su derecho de aplicar el congelamiento a los permisos de edificación”.
“Ojalá que esta modificación se contextualice con la contingencia actual de déficit de vivienda, pues las instituciones públicas pareciera que tienen una contradicción vital con este tema, entre el discurso y las acciones para que esta emergencia comience a solucionarse y rápido; no las veo claramente en ninguna parte, ni desde el ministerio, ni desde los municipios”, indica Solé.
“Siempre es positivo actualizar los instrumentos de planificación territorial de una comuna. La ciudad es un cuerpo vivo y se deben adaptar las normativas del Plan Regulador a las necesidades y a la vocación de los territorios. Ahora bien, dicha normativa debe generar incentivos para atraer inversión, generando proyectos atractivos para la comuna y amigables con el medio ambiente. Partir de una premisa errada, como que se van a ejecutar guetos en Maipú, es confundir a la ciudadanía, ya que la normativa actual del Plan Regulador no permite generar proyectos como los de Estación Central”, advierte Esteban González, Director de Asesoría Estratégica de AGS Visión Inmobiliaria.
Mirada a largo plazo
La inversión en infraestructura es una de las formas más efectivas de impulsar el crecimiento económico y mejorar la calidad de vida de las personas. Sabemos que la infraestructura incluye carreteras, puentes, aeropuertos, puertos, ferrocarriles, sistemas de transporte público, redes de energía, servicios de agua y saneamiento, entre otros, y nuestro país carece de aquello.
“Sin embargo, esto no significa en ningún caso que la densificación y la altura terminen siendo una alegoría a los famosos guetos verticales de Estación Central, los que sin duda no son buenos proyectos. El desafío está en generar proyectos de densificación en altura bien resueltos, que como en este caso, le den la posibilidad a mucha gente de vivir en el centro de Santiago, con equipamiento y conectividad sin tener que trasladarse varias horas hacia sus trabajos. Para ello tenemos que densificar y revitalizar todas las zonas más céntricas de la capital como también los subcentros”, comenta Solé.
Junto a eso, la ejecutiva inmobiliaria de Exxacon Inmobiliaria reflexiona: “Sería bueno que Vodanovic invite a participar de este nuevo PRC a especialistas en urbanismo como Pablo Allard, que en una columna de mayo pasado habla de avenida Pajaritos, en Maipú, como “uno de los mejores ejes urbanos de la ciudad; un parque central con árboles frondosos, una ciclovía funcional, una muy buena pista de buses, Metro, equipamiento y excelentes accesos hasta Vespucio. Esto permitiría dar un puntapié inicial al cambio de planes reguladores en beneficios de las personas y no de la política, con expertos a cargo que tienen un bagaje no solo a nivel nacional, sino internacional.
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