Compradora alega que lo supo en la etapa de promesa. La gestora inmobiliaria la
refuta. Experta entrega algunas recomendaciones sobre qué hacer en estos casos.
Comprar una propiedad es un paso importante que requiere estar atentos a diversos aspectos legales, entre ellos, que el inmueble no se halle con alguna restricción.
Según nos comentó Mónica Covarrubias, hizo una oferta por una casa a través de la empresa Remax. Recién en la etapa de promesa se enteró de que estaba embargada y que había salido a remate. Dice que el corredor le aseguró que tampoco sabía.
"Tuvimos que contratar a nuestros propios abogados, ya que este y otros impedimentos legales hacían inviable la compra. Si lo hubiéramos sabido, las negociaciones habrían sido distintas considerando el tiempo, costo y desgaste que involucra el proceso en dichas condiciones", señaló.
Consultamos en Remax y nos explicaron que los compradores "estaban en conocimiento del embargo y tuvieron la información con bastante anterioridad a la firma de la promesa". Aseveraron que sabiendo aquello, decidieron seguir con la compra y se firmó la promesa notarial el19 de junio. En el documento se indica que la casa tenía un embargo en la cláusula 4a B.
Oferta con plazo
Confirmaron que hubo acuerdos preparatorios para comprar la propiedad —realizadas a través de su gestión inmobiliaria—, pero que las negociaciones no fueron vinculantes. La oferta contaba con un plazo determi-nado, y aun cuando se venció —con la documentación actualizada de la propiedad y con información completa acerca del embargo—, las partes rubricaron la promesa, con un plazo de vigencia por 90 días.
Advierten que una propiedad con embargo no tiene impedimento para ser vendida si se cumplen ciertos requisitos. Asimismo, sus honorarios fueron estipulados en la promesa. Ambas partes dejaron cheques con instrucciones notariales de ser liberados una vez inscrito el inmueble a nombre del com-prador, libre de todo gravamen, hipoteca, prohibición, embargo, litigios y derechos hacia terceros. Ello, salvo los establecidos en favor de la entidad bancaria otorgante del crédito hipotecario. Esta condición se cumplió, indicaron, y por eso se liberaron los honorarios y la casa se entregó el 24 de octubre.
Para aclarar este tema consultamos en AGS Visión Inmobiliaria y nos respondió la abogada Jocelyn Reyes, jefa del área legal.
Según precisó, antes de comprar una propiedad hay que pedir al vendedor una copia de la inscripción de dominio con vigencia y un certificado de hipotecas, prohibiciones y gravámenes en el CBR. Ambos, con a lo más 30 días de antigüedad.
Con el primer documento, podrá saber quién es el dueño del inmueble que firmará la compraventa. El certificado permite revisar si la propiedad tiene gravámenes que traben la enajenación (embargos, declaraciones de bien familiar o hipotecas). La abogada advierte que, además, hay que realizar un examen exhaustivo de los títulos de la propiedad• escrituras que dieron origen a inscripciones, las que son anteriores, documentos relativos a herencias, certificados municipales, deudas de contribuciones, etc.
Si la propiedad tiene un embargo hay que esperar su alzamiento por parte del tribunal para firmar la compraventa, o se puede cumplir el trámite si comparece el acreedor en la escritura. Si ya se firmó y si antes de ingresada al CBR se inscribe un embargo sobre la propiedad, la compraventa no se podrá inscribir y el comprador no será el dueño.
Aconseja asesorarse por un abogado en todo este proceso y que el precio no se pague al vendedor hasta que se acredite la inscripción en el CBR, libre de cualquier gravamen o prohibición. Si esto no ocurre dentro de un plazo, hay que ver que se pueda resciliar la compraventa y recuperar el precio directamente en notaría, sin acudir a un tribunal.
Para lo anterior, el dinero en cuestión se deja en notaría. Con esto, no solo se resguarda que la propiedad se puede inscribir libre de limitaciones al dominio a nombre del comprador, sino también que se le entregue, ya que una parte del precio se libera para el vendedor cuando el inmueble es efectivamente entregado al comprador.
Demanda
Jocelyn Reyes explica que si se firmó una compraventa, se pagó al vendedor y la propiedad no se pudo inscribir, por existir un embargo inscrito ya en el CBR, el com-
prador podrá demandar en tribunales. Advierte que el corredor de propiedades no es el encargado de revisar que los títulos se encuentren ajustados a derecho, por lo que no se pueden ejercer acciones legales en su contra. Eso lo realiza un abogado.
Conservador de Bienes Raíces (CBR) a nombre del comprador y se pagó el precio al vendedor. "Si ello no ocurre, no cobramos honorarios", enfatizaron.
Más detalles en la noticia publicada en Diario El Mercurio