Estos terrenos, más asociados a la ganadería, la agricultura o actividades forestales, pueden ser subdivididos para levantar varias viviendas, pero hay que realizar diversos trámites en el proceso. Experto nos entrega una guía de los pasos a seguir para que la gestión no resulte tan compleja.
Las “parcelas de agrado” en general corresponden a proyectos en áreas rurales, donde el suelo se divide en una superficie predial mínima de 5.000 m2. En caso de realizarse una subdivisión, en cada uno de los lotes resultantes, el DL N3516 indica que es posible construir más viviendas.
Pero antes de iniciar cualquier construcción, el dueño del predio deberá contar con un permiso de edificación y luego solicitar la recepción definitiva en la Dirección de Obras Municipal (DOM) correspondiente. De no contar con ella, el propietario se expone a posibles citas y a un potencial decreto de demolición.
Por lo tanto, si la obra no está regularizada, el propietario, junto a un profesional competente, tendrá que iniciar el conducto regular ante las respectivas autoridades.
Sin embargo, no es la única sanción que se puede recibir, Quien cuenta con una propiedad no regularizada se expone también a multas de carácter retroactivo en el pago de contribuciones del SII.
Además, el director de obras tiene la facultad de denunciar la propiedad irregular ante un juzgado de policía local, donde se puede aplicar al propietario una multa. A ellos se suma el recargo de un 50% en los derechos municipales, como se establece en la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
En cualquier caso, para solicitar la subdivisión de un predio para la construcción de una vivienda es necesario presentar los planos de arquitectura de la casa y sus respectivas tablas de superficies, todo firmado por un profesional del área. Asimismo, se debe adjuntar un conjunto de otros antecedentes, como especificaciones técnicas, un proyecto de cálculo estructural (si se requiere), informes previos, y los certificados de factibilidad de agua potable y alcantarillado.
En caso de que el predio no se encuentre dentro un área de servicio sanitario (urbano o rural), además se tiene que aprobar un proyecto de alcantarillado y agua particular, que se solicita en la Seremi de Salud. A esto hay que sumar los trámites necesarios para obtener el Cetificado de Intalación Eléctrica Interior (T1) y los certificados para el suministro de gas licuado (TC2 y TC6) y el Sello Verde. Todas estas gestiones se hacen en la SEC.
En caso de no regularizar la construcción de la vivienda, se puede ordenar un decreto de demolición, además del recargo de un 50% en los derechos municipales y una multa, dependiendo del caso.
Según explica Esteban González, director de estudios de la Unidad de Asesoría Estratégica de AGS Visión Inmobiliaria, hoy en día los plazos son inciertos, dado los procesos de interacción de observaciones y la sobrecarga que tienen algunos municipios. No obstante, hay que considerar que entre los plazos de las respectivas DOM y de la Seremi de Salud, el trámite completo podría demorar un año o más.
Otras obras
Toda persona que desee subdividir su propiedad, sin cambiar el uso agrícola del suelo, debe contar con un certificado emitido por el Servicio Agrícola y Ganadero, que establecerá que dicha modificación cumple con la normativa vigente. Ejemplo de estas construcciones puede ser la necesidad de abriri nuevas callles dentro del predio requeridas para las actividades agrícolas o la edificación de obras de regadío. La SEC permite que algunos trámites se realicen en su sitio web (www.sec.cl), pero estos solo pueden ser llevados a cabo por profesionales registrados en el organismo.
En el caso delas municipalidades, si bien algunas cuentan con sistemas en línea para estos procesos, es muy importante sostener reuniones con los arquitectos revisores para tener una “sintonía fina” con las normativas vigentes. El experto menciona que uno de los trámites que más tiempo toma es el de la Seremi de Salud, debido a que este solo se puede realizar de forma presencial.
Respecto de los costos, los principales corresponden a los derechos municipales, cuyo monto dependerá de la superficie y materialidad que se quiere construir. Además, hay que sumar los honorarios profesionales de quienes regularizan la obra, y los especialistas sanitarios, eléctricos y de gas.
Publicado en Diario El Mercurio