Análisis de Johanna Zamorano, Gerente de Captación de AGS Visión Inmobiliaria
Por la pandemia, en algunos edificios y condominios quedaron pendientes varias obras de mejoramiento, pero ya se están poniendo al día con trabajos de pintura y otros arreglos.
Así ocurre en el edificio donde vive Gabriela Peters, copropietaria desde 1998 de un departamento en el condominio Gran Océano del sector Recreo, en Viña del Mar.
Según nos comentó, hace unas semanas le avisaron que en la asamblea ordinaria del 29 de octubre se habría informado que a la torre E le harían trabajos de pintura e impermeabilización. Para ello realizarían una provisión mensual durante 11 meses de $10 millones, a partir del segundo mes del año.
A su vez, los gastos comunes experimentaron alzas del orden de $15.000 y $20.000. Revisó el detalle y se encontró con un ítem de pinturas e impermeabilización por $10.094.248. Solicitó las facturas que avalaban dicho gasto y el administrador le señaló que $10 millones correspondían a "provisión para pintado". Además se precisaban otros montos por pintura.
La lectora alega que en la Ley 21.442 la provisión no se menciona por lo que le gustaría saber qué monto es lo permitido aprobar por una asamblea ordinaria.
Por circular
Según nos respondió el administrador del condominio Gran Océano, Héctor Vallejos, en febrero enviaron a los copropietarios —donde se incluye nuestra lectora— una circular en la cual se les recordaba que en asamblea ordinaria del 29 de octubre se avisó que la Torre E sería sometida a trabajos de pintura e impermeabilización en su fachada, por graves problemas de filtración.
Se señaló que tales trabajos se
licitarían a través de una empresa externa. Asimismo, en otra asamblea ordinaria del 30 de abril ya se había mencionado tal necesidad.
Los costos que demandará el trabajo de pintado aludido (conforme a Ley 21.442), tienen la calidad de "gastos comunes ordinarios" derivados de la mantención y reparación de bienes de dominio común, nos señaló. La primera estimación del costo de la asesoría técnica fue de $110.000.000.
Añadió que, para darles cierta estabilidad y evitar alzas desproporcionadas entre un mes y otro durante el tiempo de ejecución, el comité de administración decidió provisionar fondos mensuales por $10.000.000. Ello, con cargo al gasto común a partir de febrero de 2023 y, en principio, hasta diciembre.
De aquello informaron ala comunidad y quedó registrado en la contabilidad con una glosa explícita en que se señalaba el motivo. Esta provisión ingresa di-rectamente a la cuenta corriente establecida por ley, para ir pagando según el calendario definido por el contratista.
Una vez que el proceso de licitación esté afinado, afirmó, el valor de ejecución del proyecto podría disminuir respecto al monto inicial estimado. De ser así, se reducirá la extensión del plazo para la provisión.
Enfatizó que los gastos de las obras serán respaldados por facturas, una vez que estos se verifiquen. Se dará cuenta de ellos en la liquidación mensual de gastos comunes y en las futuras asambleas ordinarias. Además dichas facturas y su documentación complementaria quedarán a dis¬posición de la Comisión Reviso¬ra de Cuentas del 2023.
Como inversión
En casos como el señalado, se trata de "gastos extraordinarios", según explica Johanna Zamorano, gerenta de captación de AGS Visión Inmobiliaria, quien nos explicó que son aquellos en que corresponde un desembolso de dinero por nuevos proyectos en el edificio y que son considerados una inversión de dominio común.
Ello se permite cuando los dueños hayan acordado realizarlos, previa asamblea de copropietarios. Observa que la obligación de pagarlos corresponde al propietario del inmueble y no al arrendatario, según lo dispuesto en la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria.
Aclara que los pagos por mantención de los edificios, son habituales dentro de los gastos extraordinarios que se producen en el contexto de una copropiedad y su valor depende de la envergadura del proyecto.
Al respecto, la experta dice que también es usual comenzar con el pago antes de que las obras estén terminadas, dado que en muchas ocasiones se re-quiere contar con abonos previos para realización de las mismas. Una vez que estas terminen se debe exigir la factura o boleta correspondiente. Si hay alguna diferencia, esta tiene que justificarse y descontarse o adicionarse, según sea el caso.
Más detalles en la noticia publicada en Diario El Mercurio.