Las razones establecidas por la Ley de Expropiaciones N° 21.234, pueden variar desde la construcción de un camino, una estación de metro o un ensanche vial.
Recientemente, nuestro país identificó lo que se conoce como terrenos de interés nacional, con la finalidad de preservar su patrimonio natural, labor que se desarrolló en un esfuerzo por proteger y preservar su rica biodiversidad y patrimonio natural. De cara a este apartado Chile ha identificado una serie de terrenos de interés nacional que serán objeto de medidas especiales de conservación.
Estos terrenos considerados verdaderos tesoros para el país, albergan ecosistemas únicos y especies endémicas que requieren una atención especial para su supervivencia a largo plazo.
Así, la expropiación de terrenos de interés nacional en Chile se rige por la Ley de Expropiaciones N° 21.234, que establece que la expropiación de un terreno sólo puede llevarse a cabo por motivos de utilidad pública o interés nacional, y debe ser respaldada por un decreto supremo emitido por el Presidente de la República.
La expropiación de terrenos de interés nacional, entonces, es una medida extrema que se utiliza en casos excepcionales cuando no es posible llegar a un acuerdo voluntario con el propietario del terreno. Antes de proceder con la expropiación, se realiza una instancia de negociación y se establece una indemnización justa y previa por parte del Estado. El objetivo principal es garantizar la protección y preservación del patrimonio natural del país.
Para David Briones, jefe Asesoría Estratégica de AGS Visión Inmobiliaria: “un terreno de interés nacional corresponde a un territorio que por su valor estratégico resulta relevante para su utilidad pública. La expropiación de estos terrenos se encuentra amparada por ley y se realiza mediante un decreto expropiatorio, publicado en el Diario Oficial, y generalmente, se encuentra asociado a la ejecución de una obra, proyecto o infraestructura pública, donde prima el beneficio público o social”.
Cabe destacar que la designación de un terreno de interés nacional puede implicar restricciones legales y normativas, en cuanto a su uso y desarrollo, con el objeto de garantizar su conservación respecto a su valor estratégico o económico.
Asimismo, Esteban González, perito judicial y director de Asesoría Estratégica de AGS Visión Inmobiliaria, señala que la expropiación es un acto mediante el cual el Estado adquiere un predio (o una porción de este), privando al propietario de su dominio. Su finalidad es el desarrollo de una obra, ensanche o infraestructura, por lo cual prima el beneficio público sobre el privado.
Dichas razones de interés nacional están establecidas y permitidas por una ley especial del Estado. Los principales ejecutores son el Ministerio de Obras Públicas, el de Vivienda y Urbanismo y las municipalidades.
Entre los organismos que pueden generar un proceso de expropiación se encuentran aquellos que tienen como fin desarrollar proyectos u obras públicas, tales como el Ministerio de Obras Públicas, Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Serviu, municipalidades, entre otros.
Los estimados en cuanto al valor del suelo en la actualidad para un inmueble ser expropiado, está definido por sus características intrínsecas y potencial urbano e inmobiliario, donde sus condiciones normativas, ubicación, accesibilidad, conectividad, superficie, topografía, morfología, centralidad urbana, mercado homologable del suelo, edificaciones e infraestructura existentes, permisos aprobados, valor estratégico, entre otros, resultan factores claves para determinar el precio a definir.
“En términos generales, muchas veces el valor de un inmueble a ser expropiado dista del monto provisional de indemnización, definido en el informe de tasación de la Comisión de Hombres Buenos del Fisco, motivo por el cual, es importante elaborar una estrategia que permita reclamar dicho monto, así como determinar eventuales demasías o perjuicios por parte del propietario afectado”, enfatiza Briones.
El experto explica también, que por lo general las expropiaciones se realizan sobre fajas afectas a utilidad pública, vale decir, terrenos que ya cuentan con una declaratoria de planificación territorial: Plan Regulador Metropolitano, intercomunal o comunal.
Si alguien se opone, señala Esteban González, una primera instancia es la negociación con la autoridad para llegar a un acuerdo que beneficie a ambas partes. De no lograrlo, si se cuenta con argumentos técnicos que lo justifiquen, el propietario tiene 30 días desde la publicación del decreto expropiatorio para reclamar ante un juez civil.
En muchos casos es recomendable ejercer este derecho, afirman los expertos, ya que el proceso de tasación de un inmueble cuenta con información que se debe analizar e interpretar adecuadamente. Agrega que lo usual es que haya variaciones sustanciales de acuerdo al método y juicio de los profesionales que realizan la valorización.
Antes de tomar la decisión de comprar o vender un bien raíz, hay que estar atentos a fin de determinar “la porción útil” de la propiedad, descontando la faja del terreno que eventualmente podría ser expropiada. Para este efecto es fundamental contar con el “Informe Previo” del predio, donde la Dirección de Obras de cada municipalidad explique si ese bien raíz cuenta con una afectación.
Como consejo, Esteban González, afirma que hay que fijarse en el respectivo estudio de títulos, ya que este debe indicar claramente que la propiedad está afecta a utilidad pública, por lo cual en algún momento podría ser expropiada.
Nota publicada en El Diario Inmobiliario