El nuevo trazado de la Línea 9 del Metro integró a La Pintana, Bajos de Mena y La Legua, en su recorrido de 27 km y 19 estaciones a lo largo de Av. Santa Rosa, que conectará ocho comunas de la capital, tales cómo: Recoleta, Santiago, San Miguel, San Joaquín, La Granja, San Ramón, La Pintana y Puente Alto.
Según los expertos, el impacto que esto tendrá en la calidad de vida de miles de personas se sentirá también en el precio de las viviendas y en una proliferación del comercio de los sectores beneficiados.
Así lo estableció un análisis de la consultora Colliers que estima un aumento de hasta 85% en el valor de las viviendas, en un plazo de 3 a 5 años desde que entre en operación el nuevo servicio.
Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, señala sobre que “la evidencia empírica indica que la valoración de la vivienda, una vez que el Metro esté en servicio, iguala en pocos años los valores de viviendas equivalentes en comunas muy desarrolladas como La Florida o San Miguel, por ejemplo. Esto significa que de un valor aproximado de 35 UF/m2 la valoración podría llegar a 65 UF/m2, lo que equivale a un alza estimada de 85% en un plazo de 3 a 5 años”.
Para Esteban González, director de asesoría estratégica de AGS Visión Inmobiliaria, la valorización de los activos inmobiliarios en torno a las estaciones de Metro dependen de múltiples factores técnicos y normativos.
“Un factor esencial es contar con una normativa que permita capitalizar la centralidad y los flujos peatonales que el servicio de transporte genera. Desde una lógica urbana, los entornos de las estaciones debieran densificarse. Sin embargo, dicha lógica no ocurre en todas las estaciones. Ahora bien, si consideramos las estaciones que cuentan con normativa ad-hoc para desarrollar proyectos inmobiliarios, la plusvalía experimentada desde la fecha del anuncio de la línea hasta 5 años posterior a la fecha de inicio de la operación, en muchos, ha sobrepasado el 200% en la última década”.
Para el ejecutivo, “El gran peak de valor se detona una vez que entran en operación las estaciones. Ahora bien, para entender dicha lógica, es necesario hacer un “doble clic” en cada estación, ya que como se explicó anteriormente, los factores que determinan las plusvalías dependen de diversos componentes, de los cuales el factor Metro es determinante, pero no es el único que lo fundamenta”.
Según el estudio de Colliers, el impacto favorable del Metro va a estar determinado en gran medida por la orientación de la gestión municipal. “En la RM, el desarrollo de viviendas está centrado en un 80% en departamentos de 1 y 2 dormitorios, que es lo que requiere actualmente gran parte de la población. Sin embargo, en la mayoría de los Municipios se están limitando severamente estos desarrollos inmobiliarios, quitando opciones a las personas y familias que requieren viviendas”.
Gleisner explica que es fundamental que las municipalidades de las comunas donde llegará la Línea 9 estructuren planes reguladores que permitan la construcción de viviendas en altura con buena densidad y armónicas en su integración espacial.
“Es fundamental, lógico y de sentido común. Si se quiere rentabilizar la inversión pública que realiza el Estado, se debe permitir la densificación en torno a las líneas de Metro. Alinear las políticas públicas que generan las diversas reparticiones del Estado es un desafío pendiente en nuestra ciudad. En diversas latitudes a nivel mundial no se podría concebir una estación de Metro sin pensar de forma global y paralela la operación urbana e inmobiliaria que se detonará en el entorno de la infraestructura de transportes. Ambas van de la mano, y no querer verlas es miopía de nuestros legisladores”, advierte González
El análisis agrega que, con el nuevo trazado, el mayor impacto positivo será en las comunas más alejadas, hasta ahora aisladas, donde sus habitantes requieren extensos periodos de tiempo para poder desplazarse hasta sus lugares de trabajo o estudio.
Respecto al trazado y un mayor impacto hacia las comunas más alejadas, hasta ahora aisladas, donde sus habitantes requieren extensos periodos de tiempo para poder desplazarse hasta sus lugares de trabajo o estudio, González señala que “El impacto es global para la ciudad. La red de Metro es una malla interconectada que actúa de manera sistemática”.
“Cada nuevo eslabón genera impactos en otros sectores del sistema. Desde la perspectiva urbana también los efectos son en todas las comunas y barrios por donde se conecta el servicio subterráneo. En el caso específico de la futura línea 9 las comunas que mejorarán su conectividad son Santiago Centro y Sur, San Joaquín poniente, San Miguel oriente, La Granja, San Ramón, La Pintana y Puente Alto, sector Bajos de Mena”, asegura el director de asesoría estratégica de AGS Visión Inmobiliaria.
Asimismo, “la conectividad e integración que brinda el Metro tiene un enorme impacto en la vida de los ciudadanos. Se abren nuevas oportunidades de mejorar la calidad de vida de las personas. El efecto puede ser que un hijo tenga opción de llegar a una educación de más calidad y que lo saque de los complejos medios en poblaciones de mayor marginalidad, por ejemplo”.
“El impacto económico puede demorar muchos años, como es la trayectoria de personas en un proceso de superación de condiciones de marginalidad. En síntesis, una mejor conectividad abre más opciones de estudio, laborales y de incorporarse a nuevos entornos sociales”, detalla el estudio.
Finalmente se espera que todas estas comunas tengan un gran impacto en tiempo y distancia en sus desplazamientos, beneficiando a grandes sectores de la ciudad que no contaban con la posibilidad de alguna línea cercana de Metro, por lo que tenían que recorrer largas distancias con buses de acercamientos para poder conectarse a la red, perjudicando sus tiempos de traslado y todo lo que esto significa.
Por: Renato Herrera Lagos
Nota publicada en El Diario Inmobiliario