Por: María José Araneda, Asesora Legal de AGS Visión Inmobiliaria.
Al momento de efectuar la compraventa de una propiedad, se debe estudiar a cabalidad todos los antecedentes de la misma. Para ello, se lleva a cabo un estudio de títulos en el cual usualmente pueden surgir diversos “problemas” o vicios que deben ser saneados antes de firmar la compraventa. Uno de estos puntos de vital importancia, es revisar con detalle el historial del precio de la propiedad, ya que eventualmente estas operaciones podrían ser rescindidas, es decir, que el contrato firmado deja de tener efectos.
Esto se da por un desequilibrio exagerado, hay una desproporción en el valor de compra del inmueble, por lo que es importante señalar que esto aplica solo a los contratos de compraventa de inmuebles y es una forma en la que el legislador sanciona la intención de una parte de aprovecharse de la otra.
Entonces: ¿Cuándo hay una lesión enorme?. En el Código Civil, en su artículo 1889 y siguientes, se señala que “el vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende, y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. El justo precio se refiere al tiempo del contrato”.
Como respuesta a lo anterior, frente a un caso de Lesión Enorme, existen algunas alternativas que el legislador nos entrega en la norma, como en caso de no haber acuerdo entre las partes, el afectado podrá entablar una acción rescisoria, de tal suerte que los tribunales de justicia serán los que deberán declarar rescindido dicho contrato.
Por otro lado, las partes compradoras podrían completar el justo precio con deducción de una décima parte; y el vendedor en el mismo caso podrá consentir en rescindir dicho contrato, o restituir el exceso de precio recibido sobre el justo precio, aumentado en una décima parte.
¿Cómo sabemos cuál es el justo precio? El legislador no ha determinado claramente cómo es el cálculo del justo precio, por lo que los tribunales en distintas oportunidades han adoptado posturas que señalan que es deber del “lesionado” que solicita rescindir el contrato, acreditar cuál es el justo precio del inmueble objeto de la compraventa.
La recomendación es no obviar detalles, ya que es muy importante que el precio al momento de firmar y/o prometer firmar un contrato de compraventa sobre un bien inmueble. Este precio debe estar acorde al valor de mercado, determinado por la correspondiente tasación del inmueble la cual tiene a su vez en consideración el avalúo fiscal del mismo.
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