Por: Rodrigo Aravena A., arquitecto y director comercial de AGS Visión Inmobiliaria.
Se ha vuelto una frecuente costumbre leer noticias con datos poco alentadores de nuestro contexto económico. Hemos vivido -y tal vez seguimos viviendo- la tormenta perfecta para una crisis inmobiliaria: la inflación que elevó la UF durante el 2022, alzas en las tasas hipotecarias, más un clima de cierta inestabilidad política, han venido a refrenar la demanda de viviendas. Todo lo anterior, trajo como consecuencia un preocupante aumento en el stock de viviendas para entrega inmediata. Estos últimos dos años hemos estado eludiendo el temporal, sin luces claras de calma.
Por tanto, cualquier análisis y proyección para el 2024 en materia inmobiliaria, será más bien un ejercicio especulativo, llevado por la inercia de los años anteriores, que fruto del análisis de datos proyectuales. Quizás por eso, más que atender proyecciones sin base sería bueno tomar distancia para mirar algunas de las señales que dilucidarían el contexto de cara al próximo año.
Tiempo de desarrollo de los proyectos y medidas de reactivacion
Una primera señal de reactivación, debe atender al tiempo de desarrollo de un proyecto inmobiliario. Un proyecto mediano -alrededor de 100 departamentos, por ejemplo- tiene un ciclo de duración de tres a cuatro años. Comenzando con la búsqueda y selección del terreno y partir de ahí, se origina un largo proceso que incluye la compra del terreno, aprobación de permisos -a veces, de incierta duración-, selección de constructoras, comienzo de obras, desarrollo y recepción definitiva del proyecto; que no termina hasta que se vende el último de sus departamentos. Es por esto, que todo proyecto que inicia el 2024 seguramente se encontrará con un ciclo económico de reactivación cuando esté en pleno proceso de construcción y ventas. En términos simples, cuando la demanda se descomprima a niveles estables, como los anteriores a 2019, los mejores aspectados serán quienes hayan iniciado el desarrollo inmobiliario a comienzos de 2024.
Un segundo grupo de señales a atender y aprovechar, son la serie de medidas de reactivación y con toda seguridad, otras que vendrán a complementar la batería de acciones públicas destinadas a reactivar la demanda. El crédito FOGAES aún no rinde los resultados esperados, y mucho menos el reciente anuncio de descontar de la base tributaria un millón anual los primeros cinco años de obtención de una vivienda. Ambas medidas son bastante técnicas como para que un ciudadano las entienda y se entusiasme con ellas. Además, han sido complejas de implementar para las empresas inmobiliarias. Será necesario que se propongan beneficios a la demanda de forma más directa y simple, para que efectivamente den un golpe de timón al mercado inmobiliario. Un ejemplo sería echar pie atrás con la eliminación del crédito especial para empresas constructoras, de forma definitiva. Este nuevo tributo es un costo directo a la ejecución de viviendas, que debe volver a revisarse.
El año de los terrenos
Una tercera señal está dada por los valores de los terrenos. Hoy hemos observado como muchos de ellos han bajado de precio efectivamente, producto de la necesidad de algunos propietarios por hacer líquido su bien raíz. En este ámbito, el mercado del suelo también ha vivido meses de sobreoferta, desinflando ciertas “microburbujas” de precio observadas en algunas zonas de alta demanda inmobiliaria. Frente a un escenario de contracción de la demanda, los proyectos inmobiliarios deben bajar sus costos, siendo el precio del suelo uno de los más relevantes.
Por ello, precisamente el tomar posición de una buena ubicación y un buen precio de entrada, permitirá desarrollar un proyecto con holguras de costos, permitiendo “capear” momentos de bajas ventas. El año 2024, será “el año de los terrenos”, donde muchos se provisionarán de buenas ubicaciones y precios.
Finalmente, la cuarta señal es consecuencia de lo anterior; hemos observado como lentamente el apetito por buenos terrenos ha vuelto. Cada vez más desarrolladores han vuelto a “vitrinear terrenos”. Este proceso se incrementará en la medida que la demanda inmobiliaria se haya recuperado, lo que esperamos suceda el primer semestre de 2024.
Cuatro señales sutiles, que nos indican que la reactivación inmobiliaria está en marcha, de forma muy sutil aún, pero que irá tomando fuerza progresivamente. Así lo esperamos, por el bien de nuestro rubro y su enorme grupo de personas vinculadas.
Columna publicada en Diario El Mercurio