Estos nuevos polos atraen principalmente a oficinas profesionales y de servicios, que permiten acortar el tiempo de desplazamiento con la periferia residencial que congregan.
En la capital, en tomo a barrios con marcado carácter y buena conectividad de transporte, han surgido nuevos subcentros de oficinas. "Nacen porque son el punto central de un área de crecimiento residencial, por lo que permiten asentar servicios que anteriormente se localizaban en el centro de la ciudad", explica Rodrigo Aravena, director comercial de AGS Visión Inmobiliaria.
Hoy el centro de Lo Barnechea, por ejemplo, no es el "corazón" del pueblo histórico, sino que es Av. La Dehesa con El Rodeo, donde se concentra la mayor centralidad de flujos vehiculares. "Esto explica la proliferación de oficinas en el sector", destaca.
Al respecto, señala que otros nuevos distritos de ofi-cinas, como Plaza Egaña, La Florida y Plaza de Maipú, se configuran como "centros de sus propios subcentros", es decir, como el punto de mayor centralidad por estaciones de intercambio del metro, donde se congregan flujos de origen/destino hacia barrios dormitorio.
También en tomo a Vitacura/Nueva Costanera se configura un polo de oficinas boutique de alta gama (A++), que reúne principalmente family offices y directorios corporativos, en un barrio de excelente conectividad, espacios públicos y gastronómicos por excelencia.
En general, los arriendos en estos subcentros son muy convenientes en precio, pues van desde 0,35 UF/m2 para superficies amplias, hasta 0,8 UF/m2 en oficinas más pequeñas, de dos ambientes. "Como inversión son activos muy atractivos y escasos Las tasas de retomo que se observan son de 6-8% anuales, siendo superiores a la renta de departamentos en similares ubicaciones, especialmente en mercados emergentes, como Plaza Egaña o Maipú", asegura.
USO MIXTO
Estos nuevos subcentros de oficinas, que están radicados en barrios alejados de la Línea 1 del metro, se orientan principalmente a merca-dos de servicios profesionales, independientes, micro-empresas y servicios de atención de público de alta demanda. Son proyectos de oficinas flexibles, de 30 hasta 450 m2 de plantas libres, preferentemente en primer y segundo pisos las de mayor tamaño. "Además dinamizan barrios que otrora eran zonas dormitorio de la ciudad. Le dan vitalidad a sus entornos, densificando con población flotante una zona de la ciudad que no contaba con esos servicios anteriormente", señala Aravena.
A su juicio, el gran beneficio urbano que generan estos subcentros es que disminuyen los viajes de las personas, pudiendo localizar servicios más cerca de las residencias, descongestionando el transporte público y las vías centro-periferia.
En cuanto al diseño arquitectónico, muchos de estos edificios que se instalan en subcentros poseen usos mixtos, es decir integran comercio, vivienda y oficinas. "Eso los hace muy atractivos como negocios de renta, porque poseen diferentes demandas y se evita la vacancia de un solo mercado, por ejemplo", sostiene.
Otro aspecto importante es que se produce una ocupación del edificio las 24 horas, al incorporar la vivienda, generando un edificio, y barrio, mucho más seguros desde el punto de vista del control social del espacio.
Nota publicada en Diario El Mercurio